Le Bâtiment
Caractéristiques physiques, consommations énergétiques et zone climatique — les données de base qui déterminent votre obligation réglementaire et le dimensionnement de la GTB.
1.2
Paramètres du bâtiment
SaisieSurfaces, consommations, énergies et zone climatique — les données physiques du bâtiment qui déterminent les forfaits CEE, le dimensionnement GTB et l'obligation Décret BACS.
Secteur BAT-TH-116
Superficie avec chauffage
m²
Superficie avec climatisation
m²
Configuration du bâtimentCloisonnement · Zone
Nombre de locaux régulés individuellement (chambres, bureaux, salles…). Impact majeur sur le CAPEX.
pièces
m²
Décret BACS
Puissance nominale utile cumulée des systèmes CVC du bâtiment. Consultez votre facture d'entretien ou votre audit énergétique.
kW
Nouveau
Tapez le nom de votre ville ou un code postal — la zone climatique et la tension du marché immobilier seront déterminées automatiquement.
Aucune ville sélectionnée
Énergie & ConsommationChauffage · Climatisation
kWh/an
Ventilée par poste horosaisonnier
kWh/an
Ventilée par poste horosaisonnier
HT — calculé depuis conso × grille tarifaire
€ HT/an
HT — calculé depuis conso × grille tarifaire
€ HT/an
Maintenance en % du CAPEX
%
Projections & Coûts carboneEscalade · CO₂ · €/m²
Coût Carbone — Taxe carbone & ETS2TICGN · TICPE · ETS2
Composante carbone des combustibles fossiles, susceptible d'évoluer (France/UE). L'arrivée de l'ETS2 (marché carbone bâtiments, horizon 2027+) peut renchérir significativement le coût du gaz et du fioul.
€/tCO₂ — composante fossile
€/tCO₂
Croissance annuelle réelle
Modifiable (variable selon approche)
kgCO₂/kWh
2027+
ETS2 = +20 €/tCO₂ cumulatif avec le prix carbone de base à partir de l'année de démarrage.
Sources : TICGN 16,43 €/MWh (2026) · Composante carbone ~45 €/tCO₂ · Base carbone ADEME (gaz 0,204 · fioul 0,300 · élec 0,055 kgCO₂/kWh) · ETS2 directive 2023/959/UE
Coût énergétique réel du m² (HT)
L'Investissement
Coûts de la GTB, primes CEE, gains visés et photovoltaïque — combien investir, comment financer, et quels gains espérer sur la facture énergétique.
2.1
Forfaits BAT-TH-116
HôtelleriePrimes CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) calculées selon la norme BAT-TH-116 — ces aides de l'État réduisent votre investissement GTB. Les forfaits dépendent de la classe de performance (A ou B), de la surface, de l'énergie et de la zone climatique.
| Poste | S1 — BACS minimal | S2 — Classe B | S3 — Classe A |
|---|
2.2
Investissement GTB
€ HTCAPEX des 3 scénarios GTB (S1 Minimum, S2 Standard, S3 Premium) — coûts matériel, installation et mise en service, hors travaux process.
S1 — Décret BACS
€
S2 — Classe B
€
S3 — Classe A
€
Qui finance l'investissement GTB ?
Benchmark investissement GTBIndicatif
2.3
Gains Photovoltaïque
OptionnelProduction solaire en autoconsommation — économies annuelles intégrées au calcul de RSI global si une installation PV est prévue en complément de la GTB.
2.4
Gains passifs travaux
Travaux hors GTBÉconomies liées aux travaux d'infrastructure (isolation, vannes, CTA…) — gains indépendants de la GTB mais intégrés au RSI global du projet de rénovation.
Économies d'énergie sans GTB
Si le propriétaire réalise des travaux (isolation, remplacement chaudière → PAC, fenêtres, calorifugeage…), ces investissements génèrent des économies indépendantes de la GTB. Saisissez ici le % de réduction estimé de la facture énergétique grâce à ces travaux. Ces gains « passifs » seront intégrés dans les trajectoires de rupture réglementaire et d'économies réalisées. Attention : les gains GTB (S1/S2/S3) s'appliquent en plus de ces gains passifs.
Isolation + remplacement équipements + fenêtres + calorifugeage…
0 %
Chaque poste s'applique à l'année prévue — la courbe de trajectoire s'ajuste en conséquence
Nature du poste :
Baseline Renouvellement inéluctable (fin de vie, obligation). Exclu du ROI conformité — vous l'auriez fait de toute façon.
Passif optionnel Travaux d'efficacité choisis volontairement (isolation, fenêtres…). Inclus dans le ROI all-in.
Prérequis GTB Surcoût marginal pour rendre la GTB pertinente (vannes motorisées, sondes, instrumentation, équilibrage…). Inclus dans le ROI conformité.
Baseline Renouvellement inéluctable (fin de vie, obligation). Exclu du ROI conformité — vous l'auriez fait de toute façon.
Passif optionnel Travaux d'efficacité choisis volontairement (isolation, fenêtres…). Inclus dans le ROI all-in.
Prérequis GTB Surcoût marginal pour rendre la GTB pertinente (vannes motorisées, sondes, instrumentation, équilibrage…). Inclus dans le ROI conformité.
Baseline détecté — Le CAPEX baseline est exclu du calcul ROI conformité / TRB. Basculez en mode « All-in » pour voir l'impact patrimonial complet.
2.5
Gain GTB
EfficacitéPourcentage d'économie d'énergie attendu par scénario GTB — pilotage optimisé des équipements CVC, éclairage et auxiliaires selon la norme EN 15232.
S1 — Décret BACS
%
S2 — Classe B
%
S3 — Classe A
%
Suggestions statistiques
Les Résultats
Comparaison des 3 scénarios, analyse des économies cumulées et trajectoire de retour sur investissement — pour visualiser quand l'investissement devient rentable.
3.1
Résultats comparatifs
AutomatiqueComparaison des 3 scénarios GTB — temps de retour, VAN, économies cumulées et primes CEE. Basculez entre RSI Conformité et RSI Global selon votre périmètre d'investissement.
RSI basé sur le surcoût marginal de conformité/GTB — exclut les renouvellements inéluctables (baseline).
3.2
Analyse d'économies réalisées
WaterfallDécomposition détaillée des flux financiers — économies d'énergie, primes CEE, OPEX maintenance et gains carbone visualisés en cascade (waterfall) sur l'horizon de simulation.
3.3
Trajectoire d'économies réalisées
Break-evenCumul des flux nets année par année (GTB + passif + PV) avec escalade des prix — le break-even est le croisement de la ligne zéro.
3.4
Analyse de sensibilité
Stress testImpact d'une variation de ±30% des hypothèses clés sur la VAN du scénario S3 (Classe A) — identifie les variables qui influencent le plus la décision d'investissement.
Méthode : variation ±30% de chaque paramètre (ceteris paribus) appliquée au scénario S3 — Classe A EN 15232. Les barres visualisent l'écart relatif à la VAN de référence.
La Valeur Patrimoniale
Au-delà du ROI énergétique : impact sur la valeur de revente, conformité réglementaire, décote brune et plus-value verte. La GTB n'est pas une charge — c'est un investissement de valorisation immobilière.
4.1
Analyse de Survie de l'Actif
Asset ManagementSeuils réglementaires Décret Tertiaire (plateforme OPERAT) — deux méthodes au choix : réduction relative par rapport à une année de référence, ou seuil absolu de consommation au m². Le bâtiment doit atteindre l'un ou l'autre.
4.2
Anatomie du CAPEX Propriétaire
Cerveau · CœurDécomposition Intelligence (GTB) vs Infrastructure (travaux CVC) pour chaque scénario — identifie la part du CAPEX propriétaire réellement liée à la conformité BACS.
L'Intelligence
GTB — automate, capteurs, supervision, IA
L'Infrastructure
Travaux — isolation, PAC, fenêtres, calorifugeage…
Argument clé : Un système BACS à 20 k€ sur une chaudière 1976 sans vannes motorisées = un « tableau de bord de Formule 1 sur une 2CV ». Le Décret Tertiaire exige -40% en 2030. Impossible sans renouveler le process.
4.3
Simulation Locataire & Propriétaire
Double vueVision croisée des flux financiers — le locataire voit ses charges baisser, le propriétaire valorise son actif. Deux argumentaires complémentaires pour convaincre chaque partie.
4.4
Point de Rupture Réglementaire
TrajectoireProjection de la consommation à horizon 2050 face aux échéances Décret Tertiaire (-40%, -50%, -60%) — visualisez à quelle date le bâtiment sort de la conformité sans GTB.
kWh/m²
— Décret Tertiaire & Décret BACS
Trajectoire de consommation à horizon 2050 — échéances Décret Tertiaire : -40% (2030), -50% (2040), -60% (2050).
4.5
Conclusion pour le Bailleur
TRITaux de Rendement Interne intégrant la plus-value patrimoniale — l'argument décisif pour le propriétaire-bailleur qui arbitre entre rénovation et décote brune.
Taux de Rendement Interne (TRI) incluant la valeur de revente
Paramètres patrimoniaux
€
%/an
%
2030 →2040 →2050 →
%
Si CAPEX process non renseigné
€/an
%
€/an
pts
ans
Sources : OID Baromètre 2024 (+5 à +12% valeur verte bureaux IDF) · Barème capex conformité SGE : 100/120/200 €/m² base 2026 (haut de fourchette), inflation BT01 +4%/an selon échéance seuil · Green premium proportionnel au surplus × tension marché (JLL/CBRE) · Amende Décret Tertiaire : 7 500€/an/bâtiment (Art. R.131-44 CCH). Valeur vénale estimée en € courants — tous les montants de décote/prime intègrent l'inflation construction.
4.6
Export cashflows & patrimoine
ExcelTéléchargez le modèle financier complet année par année — cashflows énergétiques, valorisation patrimoniale (décote brune, green premium, amendes, vacance, TRI patrimonial) — directement importable dans Excel ou Google Sheets pour votre comité d'investissement.
Fichier .csv séparateur « ; » — Cashflows + Patrimoine — compatible Excel, LibreOffice, Google Sheets